Für die Bemessung der Erbschaftssteuer auf eine Immobilie, bestimmt das Finanzamt deren Wert im Feststellungsbescheid.
In §13 ErbStG findet sich ein ganzer Katalog an Regelungen, die sich auf die Erbschaftssteuer für Immobilien auswirken können.
Das Finanzamt legt für die Berechnung der Erbschaftssteuer den Verkehrswert einer Immobilie zugrunde. Der Verkehrswert definiert sich nach § 194 BauGB Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Ein Ortstermin findet meist nicht vor Ort statt. Das Finanzamt orientiert sich an allgemeingültigen Marktwerten. Wertbeeinflussende örtliche Gegebenheiten bleiben hier meist unberücksichtigt. Ein Sachverständiger vor Ort berücksichtigt diese in seiner Verkehrswertermittlung nebst Begründung. Deshalb kann es bei einer zu erwartenden Erbschaftssteuer in erheblicher Höhe clever sein, selbst einen Sachverständigen zu bestellen.
Wertmindernde Fakten
Der Verkehrswert einer Immobilie kann durch einen Sachverständigen detaillierter erfasst werden. Hier können Wertminderende Eigenschaften berücksichtigt werden:
• dingliche Rechte von dritten Personen, eingetragene Wohnrechte der Eltern)
• allgemeiner Zustand des Hauses
• vorhandene Schäden
• ungünstige Lage
• ungünstiger Grundstückszuschnitt
• vermietete oder leerstehende Immobilie
• Lärmbelastung durch Flughafen oder Hauptverkehrsstraße
• Sanierungsstau
Im positiven Sinn kann sich wertmindernde Tatschen auf den Verkehrswert und somit unmittelbar auf Erbschaftssteuerbelastung auswirken
Anzeigepflichten und Erbschaftssteuererklärung
Als Erbe sind Sie verpflichtet, das Finanzamt über Ihre Erbschaft (formlos) zu informieren. Sie dürfen sich dafür längstens 3 Monate ab Kenntnis des Erbfalls Zeit lassen.
Die Pflicht zur Anzeige besteht unabhängig von der Höhe der Erbschaft. Gönnen Sie also den Finanzbeamten die Entscheidung, ob das geerbte Vermögen die Freibeträge überschreitet oder nicht.
Ausnahme
Keine Anzeigepflicht besteht, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Nachlassgericht oder einem Notar eröffneten letztwilligen Verfügung beruht und sich aus der Urkunde das Verhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erwerber unzweifelhaft ergibt. Gehören aber zum Nachlass Grundvermögen, Betriebsvermögen, nicht notierte Anteile an Kapitalgesellschaften oder Auslandsvermögen, ist der Erwerb auch in diesen Fällen anzuzeigen. Für notariell beurkundete Schenkungen besteht keine Anzeigepflicht.
Verschweigen Sie dem Finanzamt nichts! Gerade diese Behörde hat einen respektablen Informationsradius und andere Quellen, die sie unterrichten:
• Standesämter sind verpflichtet, Sterbefälle anzuzeigen
• Banken, Bausparkassen und Versicherungsunternehmen müssen sich beim Finanzamt melden, wenn auf deren Konten und Depots stattliche Sümmchen auf Erben warten.
• Notare und Gerichte müssen weitergeben, was “für die Festsetzung einer Erbschaftssteuer von Bedeutung” sein könnte.
• Strafrechtliche Konsequenzen
• Ersparen Sie sich strafrechtliche Konsequenzen durch eine unterlassene Mitteilung an das Finanzamt. Kann nämlich die Erbschaftssteuer nicht oder nur verspätet festgesetzt werden, wird es ernst für Sie. Dann droht womöglich ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung oder leichtfertiger Steuerverkürzung.
• Erbschaftssteuererklärung erst auf Anforderung
• Als Erbe haben Sie die Erbschaftssteuererklärung erst abzugeben, wenn Sie vom Finanzamt dazu aufgefordert werden. Die Aufforderung erfolgt im Regelfall erst nach einer ersten überschlägigen Prüfung des Steuerfalls im Anschluss an die Anzeige. Erst die Übersendung des Formulars löst Ihre Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung aus. Sind mehrere Erben vorhanden, sind sie berechtigt, die Erbschaftssteuererklärung gemeinsam abzugeben.
• Die Frist zur Abgabe der Erbschaftssteuererklärung muss mindestens einen Monat betragen. Bei verspäteter Abgabe kann das Finanzamt einen Verspätungszuschlag festsetzen. Sie haben die Möglichkeit, beim Finanzamt einen Antrag auf Fristverlängerung zu stellen. Im Regelfall wird diesem Antrag entsprochen.
• Erbschaftssteuerbescheid
• Das Finanzamt setzt die Erbschaftssteuer in einem Erbschaftssteuerbescheid fest. Gegen diesen können Sie innerhalb eines Monats Einspruch erheben. Wird der Einspruch vom Finanzamt zurückgewiesen, ist eine Klage vor dem Finanzgericht möglich.
§ 30 ErbStG Anzeige des Erwerbs der Erbschaft
§ 5 ErbStG Zugewinngemeinschaft
§ 33 ErbStG Anzeigepflicht der Vermögensverwahrer, Vermögensverwalter und Versicherungsunternehmen
§ 34 ErbStG Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden, Beamten und Notare
§ 370 AO Steuerhinterziehung
§ 378 AO Leichtfertige Steuerverkürzung
Wenn Sie gegen den Feststellungsbescheid vorgehen wollen, werden Sie dafür das Gutachten eines Sachverständigen benötigen.